Asbest

das unsichtbare und geruchsneutrale Gift - Asbestplatten in der Außenfassade,
wann haftet der Verkäufer für die Sanierungskosten ? 

  .  Peter Kotz sinnundwandel

Angelika Sworski
RA Sworski
Regensburg

Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und erfahren nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages zufällig, in Ihrem neuen Zuhause befindet sich erhebliche Mengen an Asbest. Sie recherchieren und finden heraus, dass der Verkäufer davon gewusst hat, aber Ihnen nichts sagte. Er fühlt sich auch nicht dafür verantwortlich, lehnt einen Schaden ab und Sie erheben Klage, weil sie sich im Unrecht befinden. Die Sanierungskosten sind außerdem erheblich. Das Landgericht in erster Instanz sagt ihnen jedoch, dass Sie selber schuld seien. Ihr Haus wurde 1980 gebaut und zu dieser Zeit war Asbest ein gebräuchlicher Baustoff; das hätten sie wissen müsse.
Sie wollen diese Entscheidung nicht akzeptieren und klagen in der zweiten Instanz vor dem zuständigen Oberlandesgericht. Auch das Oberlandesgericht sagt sinngemäß, Sie hätten wissen können was sie kaufen. 

Erst in der dritten Instanz vor dem Bundesgerichtshof bekamen die Kläger doch noch Recht. Immerhin betrugen die Sanierungskosten fast die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises. 




Wann trifft den
Verkäufer
eine vorvertragliche
Aufklärungspflicht? 

Ein Verkäufer muss den Käfer vor dem notariellen Immobilienkaufvertrag über Asbestplatten in der Außenfassade aufklären, sonst haftet er später für die Sanierungskosten. Das entschied der BGH in letzter Instanz. Sowohl das Landgericht Lüneburg, als auch das Oberlandesgericht Celle haben zuvor die Klage abgewiesen, weil ein Käufer wissen müsse, dass ein Haus, welches im Jahre 1980 errichtet wurde, Asbest enthalten könnte. 

In dieser Entscheidung hat der BGH einige wichtige Fragen beantwortet: Berechtigt ein zukünftiger Mangel, der bei Abschluss des Kaufvertrages nur im Keim angelegt ist zur Minderung und Schadensersatz? Schließlich war der Käufer des Hauses nicht verpflichtet zur Sanierung. Er tat es freiwillig und ohne „Not“. Im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses (1980) war Asbest ein üblicher Baustoff und entsprach dem damaligen Stand der Technik. 

Die unteren Gerichte lehnten zunächst einen Schadensersatzanspruch ab, weil sie der Ansicht waren, zur Zeit der Errichtung des Hauses im Jahr 1980 sei es üblich gewesen, Asbestzementplatten in der Außenfassade zu verwenden. Der Käufer hätte das wissen müssen. Deshalb hätte auch der Verkäufer die Asbestbelastung vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht offenbaren müssen. 
Die Folge daraus ist, kaufen Sie nie ein „gebrauchtes“ Haus ohne vorher einen Sachverständigen und /oder einen Architekten zu beauftragen ein umfassendes Gutachten zu erstellen. Man kann letztlich nie wissen, wie das Gericht entscheidet. 

Der BGH gab den Käufern nach jahrelangem Streit doch noch Recht. Asbest stellt einen Sachmangel dar, obwohl dieser dem damaligen Stand der Technik entsprach. Allein diese Feststellung war ein großer Streitpunkt. Baustoffe die im Zeitpunkt der Errichtung des Hauses üblich waren stellen grundsätzlich keinen Sachmangel dar.
Wenn der Verkäufer von diesem Mangel weiß und den Käufer nicht aufklärt, dann haftet er für die Sanierungskosten, weil er arglistig und böswillig handelte. Die Höhe der Sanierungskosten sind nicht entscheidend. Im vorliegenden Fall kostete das Grundstück samt Haus 85.000 € und die Sanierungskosten betrugen mehr als 38.000 €. 

Asbest ist geruchsneutral und gibt keine Strahlungen ab, ist aber dennoch krebserregend. Das ist nicht mehr streitig. Asbest hat gewöhnlich eine grün-braun- graue Verfärbung und ist für den Laien kaum erkennbar. Sie sollten jedoch wissen, dass dieser Baustoff in den Jahren 1930 – 1993 einer der gängigsten Baustoffe war. Er kommt hauptsächlich vor in Dachabdeckungen, in Bodenbelegen, in Rohren- oder Wandverkleidungen, Abwasser- und Lüftungsrohre, Nachspeicheröfen und auch in alten Elektrogeräten wie z.B. Herde, Backöfen etc..

Dennoch müssen sie nicht in Panik verfallen, wenn sie ihrem Haus Asbest feststellen. Eine gesundheitliche Gefährdung durch Asbest kann nur dann entstehen, wenn Sie Asbest verarbeiten, das Haus sanieren wollen und dadurch die dichte Verbindung des Materials aufbrechen, sodass Asbestfaser in die Luft gelangen und eingeatmet werden können. 

Richtig ist die Entscheidung vom BGH auch deshalb, weil die Käufer nachweisen konnten, dass bereits ein potenzieller Käufer wegen Asbest die Kaufvertragsverhandlungen abbrach. Damit gelang ihnen der Nachweis, dass der Verkäufer positiv von den Asbestplatten in der Hausfassade vor dem Immobilienverkauf, wusste. Er handelte damit arglistig. 
Die arglistige Täuschung im Immobilienkaufrecht nachzuweisen ist in der Praxis ein Riesenproblem. 
Wenn Sie nach dem notariellen Kaufvertrag feststellen, dass Ihr Haus Asbest belastet ist, dann haben Sie gute Chancen die Kosten für die Asbestsanierung Ihres Hauses vom Verkäufer ersetzt zu bekommen. 



Melden Sie sich bei mir, wenn Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben