Mieterhöhungen 2022

Alles was Sie als Vermieter:in wissen müssen, um eine wirksame Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzusetzen.

Angelika Angelika Sworski
Rechtsanwältin
Regensburg

In diesem Jahr die Miete zu erhöhen kann schwierig werden, nachdem die Betriebskosten und Heizkosten etc. sich erheblich erhöhen sollen. So genau weiß das zwar niemand, aber jeder Mieter hat Angst die Betriebskosten nicht mehr zahlen zu können. Deshalb können Sie sich bei Ihrer Mieterhöhung keine Fehler leisten. Mit den nachfolgenden Tipps von Angelika Sworski, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrecht und Wohneigentum sind Sie auf der sicheren Seite.

Wann ist eine Mieterhöhung möglich ?

Sie können die Miete in regelmäßigen Abständen erhöhen. Die rechtliche Grundlage dazu finden Sie in den §§ 557-561 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Ohne Zustimmung ihres Mieters können Sie jedoch die Miete nicht erhöhen. Selbst wenn sie alle gesetzlichen Vorgaben erfüllen, erhöht sich die Miete nicht automatisch, sondern nur dann, und nur in dem Umfang, in dem der Mieter zustimmt. Deshalb muss in ihrem Mieterhöhungsschreiben der Mieter deutlich aufgefordert werden dieser Erhöhung zuzustimmen. Sollte ihr Schreiben den Eindruck erwecken, dass der Vermieter die Mieterhöhung einseitig geltend machen kann, ist die Erklärung unwirksam. Hat der Mieter zugestimmt, dann kann er diese Zustimmung nicht wie bei einem Fernabsatzgeschäft innerhalb von 14 Tagen widerrufen (BGH WuM 2018 765). Erklärt ihr Mieter die Zustimmung nicht, dann müssen Sie ihn auf Zustimmung verklagen. Dazu müssen Sie insbesondere die kurze Klagefrist einhalten, sonst war alles umsonst.

Eine Mieterhöhung ist in folgenden Fällen möglich: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Mieterhöhung nach Modernisierung; Mieterhöhung gemäß Staffel- oder Indexmietvertrag oder individuelle Vereinbarung mit dem Mieter. Im nachfolgenden Beitrag geht es zunächst nur um die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Form und Zugang der Mieterhöhung?

Achten Sie insbesondere auf die Form der Mieterhöhung. Diese Fehler sind sehr leicht zu vermeiden. Ihr Schreiben muss schriftlich, in Textform, erfolgen, d.h. per Post, per E-Mail oder per Fax versendet werden. Diese Erklärung muss von allen Vermietern an alle Mieter erfolgen, die im Mietvertrag genannt sind. Ebenso müssen alle Mieter und Vermieter unterzeichnen. Haben Sie mit ihrem Ehepartner z.B. den Mietvertrag abgeschlossen, müssen beide unterschreiben. Weiter haben Sie die Pflicht nachzuweisen, wann diese Mieterhöhung den/die Mieter erreicht hat.

Für die Berechnung der Fristen, z.B. ab wann der Mieter die erhöhte Miete zu zahlen hat, kommt es auf den Zugang beim Mieter an; also auf den Zeitpunkt, wann er von ihrem Schreiben Kenntnis genommen hat bzw. hätte nehmen können. Um sicher zu gehen, empfehle ich meinen Mandanten nachzufragen, ob sie das Schreiben erhalten haben. Falls nicht, wiederholen Sie das Schreiben und den anschließenden Anruf/ oder E-mail bis der Mieter bestätigt, das Schreiben erhalten zu haben. Am Besten Sie lassen sich den Zugang schriftlich bestätigen, per E-Mail genügt.

Mieterhöhung 2022: Alles was Sie als Vermieter:in wissen müssen, um eine wirksame Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzusetzen.

Wann und wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Diese Frage ist gesetzlich geregelt. Nach dem Einzug Ihres Mieters können Sie erstmals nach Ablauf von 12 Monaten eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ankündigen. Die Miete erhöht sich ab dem übernächsten Monat. Frühestens 15 Monate nach dem Einzug müsste der Mieter die erhöhte Miete bezahlen.

Beispiel: Einzug des Mieters ist am 1. März 2022. Die Ankündigung der Mieterhöhung kann frühestens am 2. März 2023 erfolgen und der Mieter muss danach ab dem übernächsten Monat , somit ab dem 1. Juni 2023 die erhöhte Miete bezahlen.

Wenn Sie die Miete erhöht haben ist eine erneute Ankündigung für eine Erhöhung ein Jahr später wieder möglich. Fortführung des obigen Beispiels : eine erneute Mieterhöhung ist ab dem 2. Juni 2024 möglich, wieder mit Zahlungsbeginn des übernächsten Monats.

Wichtig: wenn Sie die Miete an die ortsübliche Miete angepasst haben, dann können Sie ohne Wartefrist eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen oder die Betriebskosten erhöhen.

Für die Erhöhung gilt die sog. Kappungsgrenze.

Sie können die Miete nicht unbegrenzt erhöhen, sondern die Kappungsgrenze beachten. Auch diese Grenze ist gesetzlich geregelt. Danach können Sie innerhalb von 3 Jahren die Miete bis zu 20 % erhöhen. In manchen Gebieten, in denen Wohnungsknappheit herrscht, darf die Miete entsprechend einer Landesverordnung nur bis 15 % erhöht werden.

So berechnen Sie die Kappungsgrenze: zuerst ermitteln Sie die Miete die vor 3 Jahren galt, bevor sie erhöht haben. Das ist Ihre Ausgangsmiete. Mietminderungen bleiben bei der maßgeblichen Ausgangsmiete außer Betracht. Wie hoch waren die Erhöhungen in den letzten 3 Jahren? Wenn die neue Mieterhöhung die Ausgangsmiete um mehr als 20 % bzw. 15% übersteigt, dann ist die Mieterhöhung unwirksam.

Tatsächliche Wohnfläche ist Grundlage

Problematisch wird es, wenn die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mit der tatsächlichen Wohnfläche nicht übereinstimmt. Es gibt mehrere Möglichkeiten, um die Wohnfläche zu bestimmen und deshalb gibt es oft Streit. Die Wohnflächenverordnung ist die verbreitetste Berechnungsmethode.

BGH VIII ZR 266/14 : Für eine Mieterhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend, egal welche Größe im Mietvertrag festgelegt wurde.

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Zustimmungsfrist des Mieters und Klagefrist des Vermieters

Ist ihre Mieterhöhung ordnungsgemäß erfolgt, haben Sie einen gesetzlichen und gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Zustimmung ihres Mieters. Ihre Mieter müssen daher innerhalb von zwei Monaten ausdrücklich erklären, ob sie vollständig oder teilweise zustimmen oder, ob mit der Mieterhöhung kein Einverständnis besteht. Sollte er/sie in dieser Zeit nicht reagieren und nach Ablauf dieser Zeit auch nicht die erhöhte Miete bezahlen, müssen sie innerhalb von 3 weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Mit dem Urteil dieser Klage wird die Zustimmung des Mieters ersetzt. Schweigen ist keine Zustimmung.

Beispiel: Zugang der Mieterhöhung am 5.03. : Fristablauf für die Zustimmung des Mieters ist am 31.05. und Fristablauf für die Klageerhebung ist am 31.08.

Wenn sie nicht innerhalb dieser Frist Klage erheben, dann war alles umsonst und sie müssen die Mieterhöhung erneut ankündigen mit Aufforderung zur Zustimmung und die Fristen beginnen erneut. Die Zustimmungsfrist des Mieters verlängert sich auch nicht, wenn sie dem Mieter eine längere Überlegungszeit einräumen. (LG München 1W OM 94,383). D.h. Ihre eingeräumte längerer Überlegungsfrist ist für die Berechnung der Klagefrist nicht von Bedeutung.

Ausreichende Begründung ist unverzichtbar

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete müssen Sie ausführlich begründen. Sie müssen dem Mieter mitteilen, wie Sie die Erhöhung berechnet haben, am besten Schritt für Schritt, damit er nachvollziehen kann, ob sie rechtens ist. Für Ihre Begründung haben sie 4 Möglichkeiten, die abschließend sind: Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, 3 Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten. Gibt es am Ort der Wohnung einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie den dort genannten Mietpreis auch dann mitteilen, wenn Sie die Mieterhöhung z.B. mit drei Vergleichsmieten begründen wollen

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Begründung mit dem Mietspiegel

Es gibt den qualifizierten Mietspiegel und den einfachen Mietspiegel. Ab dem 1. Juli 2022 müssen Gemeinden ab 50.000 Einwohners einen Mietspiegel erstellen. Liegt die Wohnung in einem Gebiet eines qualifizierten Mietspiegels, dann müssen Sie immer auf diesen zumindest verweisen. Ist der Mietspiegel allgemein zugänglich, müssen Sie ihn nicht beifügen. Sie können auf die Fundstelle verweisen bzw. mitteilen wo er käuflich erworben werden kann.

Wenn es in ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, können Sie den Mietspiegel einer Nachbarsgemeinde verwenden, wenn die Gemeinden vergleichbar sind. Es ist nicht möglich die fehlende Vergleichbarkeit, zum Beispiel durch einen Abschlag vom Mietspiegel zu ersetzen. (BGH WuM 2019, 650 ; BGH WuM 2014,33). Wenn ihre Wohnung sich auf dem Land befindet, können Sie die Mieterhöhung nicht mit dem Mietspiegel der benachbarten Großstadt begründen.

Begründung mit Sachverständigengutachten

Mit der Begutachtung müssen Sie einen öffentlich bestellten und vereidigten sachverständigen beauftragen. Sein Gutachten Muss ausreichend begründet sein und sie müssen das Gutachten vollständig ihrer Mieterhöhungserklärung beifügen. Außerdem darf das Gutachten nicht älter als zwei Jahre sein. Die Berechnung der neuen Miete muss anhand von örtlichen Gegebenheiten etc. Bestimmt werden, aber der Gutachter muss nicht unbedingt die Wohnung des Mieters besichtigen. Die Begründung muss lediglich für den/die Mieter nachvollziehbar sein. Die Kosten dieses Gutachtens müssen sie leider selbst tragen.

Stimmt der Mieter ihrer Mieterhöhung nicht zu, weil er das Sachverständigengutachten nicht akzeptiert, dann müssen Sie Klage erheben und das Gericht wird erneut einen Sachverständigen beauftragen, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen. Dieses Gutachten muss der Mieter akzeptieren und falls dieses Gutachten Ihnen verhilft die Klage zu gewinnen, hat der Mieter diese Kosten zu tragen.

Begründung mit mind. 3 Vergleichswohnungen

Eine weitere Möglichkeit für die Begründung der Mieterhöhung ist die konkrete Nennung von 3 Vergleichswohnungen. Dem Mieter müssen Informationen übermittelt werden über Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoss, und Quadratmeterpreis. Die Vergleichswohnungen müssen nicht identisch sein, sie dürfen kleiner oder größer sein als die Wohnung ihres Mieters.

Wohnungen die deutlich kleiner sind scheiden als Vergleichsobjekte jedoch aus, da sie normalerweise teurer vermietet werden, als eine entsprechend größere Wohnung. Auch gewerblich vermietete Wohnungen dürfen nicht zur Begründung herangezogen werden. Die Wohnungen können im selben Haus liegen und auch Ihnen gehören. Außerdem können ausschließlich vermietete Wohnungen zur Begründung herangezogen werden. Die Nennung von freistehenden Mietwohnungen über diverse Online-Immobilien-Anbieter ist nicht möglich.

Die 3 Vergleichswohnungen dienen nur zur Begründung der Mieterhöhung. Sie erbringen noch keinen endgültigen Beweis dafür, dass die Vergleichsmieten tatsächlich der ortsüblichen Miete entsprechen. Bestreitet der Mieter die Ortsüblichkeit ihrer Mieterhöhung, muss der Richter entscheiden.

Der Vermieter kann nicht mehr als den Mietpreis verlangen, der für die günstigste der 3 Vergleichswohnungen gezahlt wird. Es ist nicht möglich einen Durchschnittspreis für die 3 Vergleichswohnungen zu bilden.

TIPP: Nennen Sie mehrere Wohnungen, soweit vorhanden und möglich. Sollte das Gericht später eine Wohnung als nicht vergleichbar ansehen, dann haben sie immer noch hoffentlich drei Wohnungen, die vergleichbar sind.

Die Vergleichswohnung dürfen aber keine Besonderheiten aufweisen, die sich maßgeblich auf den Mietpreis auswirken, die wiederum in ihrer Wohnung nicht vorhanden sind.

Mietdatenbank

Auch die Auskunft aus einer Mietdatenbank ist geeignet eine Erhöhung zu begründen. Allerdings genügen Daten aus Internetportalen, wie zum Beispiel ImmoScout24 etc. nicht (AG München WuM 2018,773). Mietdatenbanken privater Anbieter sind somit nicht geeignet. Erkundigen Sie sich am besten bei ihrer Gemeinde oder Stadt, ob eine solche Datenbank besteht.

Sonderkündigungsrecht des Mieters

Der Mieter steht ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er mit der Mieterhöhung nicht einverstanden ist. In diesem Fall muss er seine schriftliche Kündigung bis zum Ende des 2. Monats nach Zugang ihres Schreibens erklären und zum Ende des vierten Monats ausziehen.

Beispiel: die Mieterhöhung erreicht den Mieter zum 15. Januar. Er muss bis Ende März die Kündigung erklären die zum 31. Mai wirksam wird. Kündigt der Mieter braucht die Erhöhung nicht zu bezahlen.

und zum Ende

Wenn sie all diese Informationen in Ihrem Schreiben umsetzen, werden Sie mit ihrer Mieterhöhung Erfolg haben. Suchen Sie zusätzlich das Gespräch mit ihren Mietern auf. Letztendlich kann ich sie jedoch beruhigen, statistisch gesehen werden mehr 90 % der Mieterhöhungen außergerichtlich geregelt.